HOMBERGER HINGUCKER MAGAZIN

Erst Abschätzung, dann Gutachten
Bevor die Stadt teure Gutachten in Auftrag gibt, von 75.000 Euro wurde gesprochen, kann mit einer einfachen Überschlagsrechnung bereits abgeschätzt werden, ob ein solches Projekt realisierbar ist.

1. Geschäftsmiete überschlägig ermitteln
Wenn für das Einkaufszentrum 20 Mill. Euro Kapital notwendig ist, kann daraus überschlägig die Geschäftsmiete je Quadratmeter Verkaufsfläche ermittelt werden.

Angegeben sind bei der kleinsten Variante 5.000 qm Nutzfläche, das ergibt 4.000 qm Verkaufsfläche. Mit der Vermietung dieser Flächen müssen monatlich die Einnahmen erwirtschaftet werden, damit Kredit und Zinsen bezahlt werden können.

Angenommen:
6 % Renditeerwartung, 20 Jahre Laufzeit = 140.000 Euro Monatsrate
8 % Renditeerwartung, 20 Jahre Laufzeit = 167.000 Euro Monatsrate

Geschäftsmiete
140.000 Euro durch 4.000 qm = 35,00 Euro Geschäftsmiete
167.000 Euro durch 4.000 qm = 41,75 Euro Geschäftsmiete

Zu dieser überschlägig ermittelten Geschäftsmiete kommen noch weitere laufende Kosten hinzu – Heizung, Beleuchtung usw.
Bei einer Geschäftsgröße von 100 qm läge allein die monatliche Grundmiete zwischen 3.500 und 4.170 Euro.
Welche Mieten zahlen die Homberger Einzelhändler zur Zeit?
Können diese Mieten in Homberg erwirtschaftet werden?

2. Umsätze je Verkaufsfläche

In den einzelnen Branchen werden je Quadratmeter Verkaufsfläche unterschiedliche Umsätze jährlich erzielt, dieser Wert wird als Flächenproduktivität bezeichnet. Nach den neusten Zahlen des Instituts für Handelsforschung betragen die durchschnittlichen Wert zum Beispiel

Kaufhäuser 2.100 Euro/qm
SB-Warenhäuser 4.000 bis 5.000 Euro/qm
Lebensmittel Fachhandel 3.700 Euro/qm
Damenoberbekleidung 3.800 Euro/qm
Herrenoberbekleidung 5.100 Euro/qm
Schuhfachhandel 3.400 Euro/qm

Wenn für das geplante Einkaufszentrum eine Mischung aus verschiedenen Branchen angenommen wird, kann für eine erste grobe Überschlagsrechnung der Wert von 3.700 Euro/qm angesetzt werden.

Bei einer Verkaufsfläche von 4.000 qm würde das einen Umsatz von 14,8 Millionen, gerundet 15 Millionen Jahresumsatz bedeuten, der in dem Einkaufzentrum realisiert werden muss.

3. Kaufkraft
Ist im Einzugsgebiet für Homberg soviel zusätzliche Kaufkraft vorhanden?
Nach den aktuellen Zahlen der Industrie- und Handelskammer von 2010 sind 69 Millionen Euro in Homberg umgesetzt worden. Schwerpunkt sind dabei die Einkaufmöglichkeiten am Stadtrand, wie es im Städtebericht 2008 heißt. 15 Millionen Kaufkraft bedeuten 22 % der gesamten Kaufkraft in Homberg.

Wo sollen die 15 Millionen Euro Kaufkraft in das Einkaufszentrum herkommen?
Das gesamte Einkommensniveau wird angesichts immer häufiger werdenden Umwandlung von festen Arbeitsplätzen in schlechter bezahlte Zeitarbeitslätze nicht ansteigen, sondern eher sinken. Somit kann nur im Zuge eines Verdrängungswettbewerbs versucht werden, diese Kaufkraft auch von den am Markt etablierten Geschäften in das Einkaufszentrum umzulenken. Das ist ein teurer und in dieser Größenordnung riskanter Weg, zumal weiterer Wettbewerb entsteht: Ratio in Baunatal, Wieragrund in Schwalmstadt.

Zu viele Verkaufsflächen führen zu Leerstand
In Deutschland gibt es verglichen mit den europäischen Nachbarn zu viele Verkaufsfläche. Das hat Christian Klotz 2008 in seinem Stadtmarketing-Vortrag in der Stadthalle mehrfach gesagt. In der Zwischenzeit sind noch mehr Flächen in der Region dazugekommen. Das bedeutet: Je Verkaufsfläche steht weniger Kaufkraft zur Verfügung. Das vorhandene Potenial wird nur aufgeteilt. Es besteht ein Verdrängungswettbewerb, an dessen Ende nur einige starke Standorte bestehen bleiben werden, der Rest wird leer stehen.
Das ist die zweite Phase des Verdrängungswettbewerbs, die auch auf überregionalem Niveau stattfinden wird.
Die Ergebnisse der ersten Verdrängungs-und Konzentrationswelle kann in Homberg schon vielfach besichtigt werden: Geschäfts-Leerstände.

Es gibt nicht nur das Szenario eines florierenden Einkaufzentrum in der Homberger Innenstadt.
Es gibt auch das mögliche Scenario einer zerstörten Altstadt mit leeren Geschäftspassagen des Einkaufzentrums, geschützt von Rollgittern.

Wurden im Rathaus schon einmal solche einfache Rechnungen angestellt – bei der noch viele weitere Kostenfaktoren unberücksichtigt sind?

Bis jetzt ist nichts vorgelegt.
Kein Stadtverordneter hat irgend welche schriftlichen Unterlagen, geschweige denn eine solche Überschlagsrechnung.
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