HOMBERGER HINGUCKER MAGAZIN

Zum Sachstand der Planung auf dem Ulrich-Areal gab es eine gemeinsame Sitzung der Ausschüsse bei denen auch die zahlreichen Zuhörer Fragen stellen konnten. Das Protokoll des Bauausschusses (Verfasser Heinz Ziegler) ist klarer strukturiert als das Protokoll des Haupt- und Finanzausschuss (Verfasser Joachim Bottenhorn), deswegen dient es als Unterlage um die Planungsmängel und Widersprüche in den Aussagen aufzuzeigen. Insgesamt zeigt die Diskussion, dass für ein sorgfältige Planung noch mehr Zeit notwendig ist. Stattdessen soll im Schnelltempo Baurecht geschaffen werden.

Fragen zum Projekt
Herr Groß möchte, dass eine barrierefreie Verbindung zwischen Einkaufszentrum und Innenstadt hergestellt wird.
— Herr Tischler stellt die Zugänge zum Einkaufszentrum anhand des Planes vor.

Anmerkung: Die Formulierung "Zugänge zum Einkaufszentrum" zeigt, dass die Geschäfte nicht in die Stadtstruktur eingebunden sind, das Einkaufszentrum ist ein eigener Großraum, der sich mit seinen hohen Wänden gegen die Stadt abgrenzt. Im Inneren soll das Einkaufserlebnis stattfinden. Nach Geschäftsschluss ist dort Leere, denn die einzige Funktion ist das Einkaufen, das Konsumieren.
Schon länger wird darüber international diskutiert: Was passiert mit der Stadt, wenn die Räume der Stadt immer mehr auf privaten Flächen stattfinden und nicht mehr auf öffentlichen. Arte thematisierte das Problem in der Sendung "Wem gehört die Stadt?".
Zwischen Einkaufszentrum und der Altstadt soll ein Verkehrskreisel gebaut werden, um den zusätzlichen Autoverkehr zu bewältigen. Dieser Kreisel wirkt als Barriere. Fußgänger werden gezwungen weitere Wege um den Kreisel herum zu gehen.

Herr Dr. Lambrecht möchte wissen, warum giebelständische Satteldächer, die eigentlich nur in der Innenstadt vorkommen, als Gestaltungselement geplant wurden.
— Herr Tischler und Herr Staedt begründen die Wahl der Dachform. Bei dem Gestaltungsentwurf wurde die Denkmalpflege eingebunden.

Anmerkung: "Eingebunden" sagt nichts darüber aus, wie das geschehen war und welche Position die Denkmalpflege vertritt.
So weit bekannt hat die Denkmalpflege nicht auf den Giebeln bestanden, das Gegenteil ist der Fall, sie plädiert für die Flachdachlösung. Das ist auch eine ehrlichere Architektur, die nicht vorgibt, was nicht da ist. Die Giebel haben keine Funktion, sie sind Dekoration. Vermutlich würden sie in der Bauphase "aus Kostengründen" wegfallen.

Herr Ochsler fragt nach den Geschosshöhen des Einkaufszentrums.
— Herr Tischler antwortet anhand der Präsentation.

Anmerkung: Die Geschosshöhen sind: Erdgeschoss, 5,50 m, Obergeschoss 4,00 m, Schalllschutzwand auf dem Parkdeck ca. 2,00 m. An der Westseite ist eine Höhendifferenz zum Erdgeschoss von 3,50 m. An der Westseite ist die Außenwand deshalb 15,00 m hoch.
An der Ziegenhainer Straße 11,50 m. (Ohne die Dicke der Deckenkonstrukion und der Scheingiebel) Die Außenwand entspricht etwa einem Wohngebäude mit 4 Geschossen, an der Westseite 5 Geschosse.

Der massive Baukörper übersteigt die Dimensionen der umliegenden Bebauung und wird als Fremdkörper erscheinen. Die Deko-Elemente werden den Eindruck vielleicht etwas mildern aber nicht aufheben.

Herr Günther Koch möchte wissen, wo die Andienung der Lkw's erfolgt.
— Herr Staedt erläutert vier Varianten mit den verschiedenen Problemen und Risiken. Pro Tag werden max. 5-7 Lkw's erwartet.

Anmerkung: Es wurden nur zwei Varianten der Anlieferung geprüft, die Anlieferung über den Bindeweg, die andere über den Stellbergsweg. Auf der Seite vom Stellbergsweg möchten die Eigentümer die günstige Parkmöglichkeit zu den beiden Rewe-Läden erhalten.
Was als weitere Varianten genannt wurde, sind lediglich Fragen Organisation der Straßen (Einbahnstraßen-Variante).
Die Anlieferung mit 24-Tonnen-Sattelschleppern, wie sie in der Logistik im Einsatz sind, ist in den engen Straßen äußerst problematisch. Die Einbiegung von der Ziegenhainer Straße in den Bindeweg ist sehr eng. Über dieser Straße läuft auch der Fußgängerverkehr zur Schule, da ergibt sich ein hohes Gefährdungspotential. Die Lkws müssen zum Ausfahren auch gewendet werden, das scheint nach den Zeichnungen auf dem engen Raum problematisch bis unmöglich. Um die Gefährdung der Schüler auszuschließen, hätte die Polizei verlangt, dass die Fahrzeuge auf dem Planungsgelände wenden müssen.
Herr Günter Koch schlug vor, diese Situation auf einer geeigneten Freifläche zu simulieren, also unter Realbedingungen zu prüfen, anstatt sich auf die Zeichnungen zu verlassen. Dieser Vorschlag ist im Protokoll nicht aufgenommen worden.

Herr Dewald möchte den Zeitplan bis zur Eröffnung des Einkaufszentrums wissen.

— Herr Tischler antwortet, dass die Eröffnung für Ende 2017 vorgesehen ist, wenn im April 2016 die Baugenehmigung erteilt wird.

Anmerkung: Die Bauplanung hat im März 2015 begonnen. Bis April 2016 wäre dies eine Vorbereitungszeit von einem Jahr. In der Branche wird bei vergleichbaren Projekten mit einer Zeit von 4 bis 5 Jahren gerechnet. Die schnelle Planung ist kein Zeichen für Qualität.
Die Gefahr ist groß, dass durch die unzureichende Planung später in der Bauphase Korrekturen vorgenommen werden müssen. Das wird teuer, teilweise auch unmöglich.

Frau Wilhelm fragt nach der Breite der Gehwege im Bereich des Einkaufszentrums.

— Herr Staedt antwortet anhand der Präsentation.

Herr Jütte fragt nach den Anlieferzeiten der Lkw's.

— Herr Staedt antwortet, dass die Anlieferzeiten durch städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Es sollen keine Anlieferungen zum Unterrichtsbeginn und zum Ende des Unterrichts erfolgen.

Anmerkung: Die Planeraussage ist wertlos, denn selbst über einen städtebaulichen Vertrag kann nicht in die Dispositionsfreiheit der Lieferanten eingegriffen werden. Es gibt keinen festen Zeitpunkt für das "Ende des Unterrichts" für alle Schüler. Auch in der Unterrichtszeit, die bis in den Nachmittag geht, müsse zum Beispiel Schüler zur Musikschule laufen.
Lieferfahrzeuge, deren Touren streckenoptimiert werden, können nicht einfach von der Tourenplanung abweichen, bzw. die Tourenplanung wird das nicht leisten können.
Das Gefährdungspotential für die Schüler ist mit dieser Antwort des Planers nicht beseitigt.

Herr Dr. Lambrecht fragt nach der Größe der verbleibenden Kleinflächen im Einkaufszentrum.

— Herr Tischler antwortet, dass die Kleinflächen zwischen 50 – 120 qm groß sind. Die gesamte Verkaufsfläche beträgt ca. 7.000 qm.

Anmerkung: Die Frage wird nicht vollständig beantwortet, denn es wird nur gesagt, wie groß die Einzelflächen sind, nicht aber wie groß ihr Anteil an den Gesamt-Verkaufsfläche.

Bürgermeister Dr. Ritz ergänzt die Ausführungen dahingehend, dass es unkritische Flächen gibt, diese umfassen den REWE-Markt, den Discounter und den Drogeriemarkt mit insgesamt ca. 4.500 qm. Über die Flächen Textil, Schuhe und übrige Kleinflächen muss noch diskutiert werden.

Anmerkung: Dr. Ritz wird da schon genauer. Demnach seien 4.500 qm von den 7.000 qm "unkritisch", was immer das auch heißen mag. In diesem Planungsstadium kann es noch keine Verträge geben, also höchsten Absichtserklärungen, die zu der Aussage "unkritisch" führen.
Entscheidender ist aber, dass somit 2.500 qm – gut ein Drittel der Fläche – als "kritisch" anzusehen ist. Verschärft wird die Aussage noch dadurch, dass für die großen Flächen niedrigere Mietpreise (11 Euro/qm) berechnet werden. Die Mieten auf den kleinen Flächen können bei bis zu 30 Euro/qm liegen.
Die kleineren Flächen sollen demnach zu einem großen Teil zur Finanzierung beitragen, das sind aber die Flächen, die als "kritisch" eingestuft werden.

Herr Bickel fragt nach dem Lärmschutz insgesamt speziell aber für den REWE-Markt.

— Laut Herrn Tischler besteht im Bereich des REWE-Marktes und des Discounters keine Gefahr durch Lärm, da die neuen Lüftungstechniken keinen Lärm verursachen und in den innenliegenden Kellerräumen installiert werden.

Anmerkung: Ob diese Aussage so stimmt, kann nur von Technikern überprüft werden. Auch wenn die Technik in Kellerräumen installiert ist, irgendwo muss es Ein- und Austrittsöffnungen für die Luft geben und damit kann eine Geräuschentwicklung verbunden sein.

Weiterhin fragt Herr Bickel nach, ob das Einkaufszentrum eine Insellösung zur Deckung des Komplettbedarfs der Kunden darstellt.

— Herr Tischler antwortet, dass das Einkaufszentrum Frequenzen in die Innenstadt zurückholt, den Bedarf an Gütern ergänzt und Kaufstrom nicht nach außen transportiert werden.

Anmerkung: Diese schwammige Antwort baut nur auf der Hoffnung, dass mehr Kunden in die Innenstadt gezogen werden. Damit ist aber lediglich das Einkaufszentrum gemeint, nicht die Altstadt.
"Den Bedarf an Gütern ergänzt", was soll das heißen? Nach den bisherigen Informationen wird es keine Güter geben, die nicht schon jetzt in Homberg zu kaufen sind.
"Kaufstrom nicht nach außen transporieren" Das Bild suggeriert, die Kunden bräuchten nicht aus der Stadt an den Rand auf die "grüne Wiese" zu fahren. Tatsächlich ist das Einkaufszentrum auf Kunden angewiesen, die von außerhalb in die Stadt hineinfahren müssen, bzw. die von dem Einkauf im Osterbach-Gebiet zu der Innenstadtlage abgeworben werden sollen. Ob das gelingt?

Weiterhin möchte Herr Bickel wissen, ob es bei der Nutzung der Parkplätze Begrenzungen von Standzeiten gibt.
— Laut Herrn Tischler ist dies noch nicht abschließend geklärt.

Anmerkung: Anfänglich lautete die Anwort, es könne kostenlos geparkt werden, später schränkte Herr Tischler es auf eine "Einkaufszeit" ein, die keine Parkgebühren kosten solle.

Herr Jäger möchte wissen, wer die Kosten für die Umfeldmaßnahmen für das Einkaufszentrum trägt.

— Bürgermeister Dr. Ritz antwortet, dass die Kostenübernahme durch städtebaulichen Vertrag geregelt wird. Der Projektentwickler wird sich auf jeden Fall an den Kosten beteiligen.

Anmerkung: "Auf jeden Fall" sagt nichts über die Höhe der Kostenbeteiligung aus. Herr Tischler machte gegen Ende der Versammlung klar, dass die Stadt die Maßnahmen außerhalb des Geländes selbst regeln müsse.
Die Aussage "auf jeden Fall" stimmt entweder nicht oder wird lediglich ein symbolischer Kleinbetrag. Die Hauptlast wird die Stadt zu tragen haben.
Der Projektentwickler ist im eigenen Interesse daran interessiert, seine Kosten so gering wie möglich zu halten, denn sonst wird sein Gewinn aus dem Geschäft geringer. In der Branche rechnet man mit rund 10 Prozent der Baukosten für den Projektentwickler. Wenn die Baukosten mit 20 Mio. Euro angesetzt werden, könnte der Projektentwickler mit 2 Mio. Euro Einnahmen rechnen.

Herr Schnappauf möchte wissen, wie Herr Tischler die Konkurrenzsituation des Einkaufszentrums zum Osterbach sieht und welche Baukosten und Mieteinnahmen erwartet werden.

— Herr Tischler antwortet, dass das Einkaufszentrum wegen der überdachten Einkaufsmöglichkeiten und der direkten Nachbarschaft zur Altstadt besser sein wird als die Einkaufsmöglichkeiten im Osterbach. Es werden Baukosten von mindestens 15 Mio. € erwartet. Die Mieten werden zwischen 11,00 € und 30,00 € liegen, genauere Angaben können in der derzeitigen Projektphase noch nicht erfolgen.

Anmerkung: Etwas genauer hat er sich schon zu den Mieten geäußert. Die Mieten für die Großflächen lägen bei 11 Euro/qm, die für die kleinen Flächen bei bis zu 30 Euro/qm. Damit müssten die kleinen Flächen mit ihren wesentlich höheren Mieten die Großflächen subventionieren.
Ob der Vorteil "alles unter einem Dach" wirklich so zugkräftig auf die Kunden wirkt, kann bezweifelt werden, zumal die Erreichbarkeit mit dem Auto schwieriger ist. Eine Parksituation auf dem Dach wird von Kunden nicht gut angenommen, wie die Beispiele in Bad Wildungen und in Rotenburg zeigen.

Herr Groß fragt, warum keine Mischnutzung mit Wohnen auf dem Areal geplant ist.

— Herr Tischler antwortet, dass aufgrund des vorliegenden GMA-Gutachtens ein Bedarf von 7.000 qm Verkaufsfläche besteht, ein Bedarf an Wohnraum ist nicht nachgewiesen, hierzu gibt es keine Bedarfsplanung.
Laut Herrn Staedt gibt es aktuell keine konkreten Akteure für eine entsprechende Mischnutzung im Bereich des Einkaufszentrums. Der Fokus sollte zunächst auf die Beseitigung von Wohnungsleerstand in der Altstadt gerichtet sein.

Anmerkung: Das GMA-Gutachten hat festgestellt, das Homberg gut mit Verkaufsflächen ausgestattet ist. Ein Bedarf nach weiteren 7.000 qm Verkaufsflächen lässt sich aus dem Gutachten nicht ableiten. Es ist der Wunschgedanke des Projektentwicklers. Mehr Verkaufsfläche ist nur dann wirtschaftlich vertretbar, wenn auch entsprechend mehr Kaufkraft herangezogen werden kann. Bei gleicher Kaufkraft mehr Verkaufsfläche bedeutet, der Betrieb wird unwirtschaftlicher, denn mehr Verkaufsfläche heißt höhere Kosten.
Der Planer behauptet, es gäbe keinen Akteur für ein Konzept mit Mischnutzung. Inzwischen ist bekannt geworden, dass es sehr wohl einen Interessenten für ein Mischkonzept gegeben haben soll, der von den Eigentümern aber abgelehnt worden sei. Verständlich, denn die Projektentwickler von Handelsimmobilien haben die höchsten Gewinnerwartungen – sofern die Voraussetzungen dafür richtig eingeschätzt wurden.
Herr Schüller vom Einzelhandelsverband hat ebenfalls aufgrund seines Überblicks für eine Mischnutzung plädiert.

Frau Edelmann-Rauthe fragt nach einer Potenzialanalyse für die Kaufkraft in Homberg.
— Laut Herrn Staedt macht das GMA-Gutachten Aussagen hierzu.

Anmerkung: Eine ausweichende Antwort. Die Bürgerin fragt nach dem Potenzial und wird abgespeist mit einem Hinweis auf die Studie ohne zu sagen, was darin steht. Aus der Studie ergibt sich eben nicht dieses Mehr an Kaufkraft, das noch bei dem sogenannten Bürgerworkshop in der Stadthalle mit 184 Mio. Euro genannt wurde.

Herr Knorr möchte wissen, was die Kunden in die Innenstadt zieht, wenn sie ihren Einkauf auf dem Parkdeck verstaut haben.

— Herr Tischler antwortet, über entsprechende Werbung und Stadtmarketing kann der Kunde mit gut erschlossenen Parkraum in die Innenstadt gezogen werden. So gibt es z. B. im Einkaufszentrum keine Sitzplatzgastronomie. Jeder Einzelhändler muss aktiv im Wettbewerb tätig sein, damit Synergieeffekte im Einkaufszentrum und in der Innenstadt erreicht werden. Dies ist ein Entwicklungsprozess, der einige Jahre dauern wird.

Anmerkung: "Keine Sitzplatzgastronomie": Die Aussage wurde später in der Sitzung dahingehend differenziert, dass keine Sitzplatzgastronomie im Freien vorgesehen ist.
Die Antwort ist in einer anderen Hinsicht aufschlussreich, sie drückt aus, dass der bestehende Einzelhandel von dem Einkaufszentrum nichts zu erwarten hat. Der Einzelhandel wird auf sich verwiesen, er muss sich selbst bemühen gegen diese Konkurrenz anzugehen. Zumal noch erschwert durch die Kreiselplanung, die als Barriere zur Altstadt errichtet werden soll und die Parkgebühren, die vor der Tür der Einzelhändler durch die geplanten Parkautomaten fällig wird.

Bürgermeister Dr. Ritz ergänzt die Ausführungen von Herrn Tischler am Beispiel von Schwalmstadt, wo erkennbar ist, dass das Einkaufszentrum sich positiv auf die Innenstadt auswirkt. Die Chance zur Entwicklung des "Areals Ulrich" sollte im Hinblick auf die Entwicklung der Nachbarstädte genutzt werden.

Anmerkung: Die Situation von Homberg und Schwalmstadt ist sehr unterschiedlich, so dass sich eine seriöser Vergleich verbietet. Dr. Ritz erwähnte die Baumaßnahmen, die an den Gebäuden in der Bahnhofsstraße zu beobachten sind. Wie der Straßenname deutlich macht: in Schwalmstadt gibt es einen Bahnhof und damit viele Bürger, die von dort zu Fuß durch die Bahnhofsstraße gehen.

Laut Herrn Helmut Koch fehlt es an einem Magnetbetrieb im Einkaufszentrum. Nur Lebensmittel und der Textiler AWG reichen nicht aus, um neue Kundenströme zu erreichen.

— Herr Tischler antwortet, dass Anbieter, wie z. B. C&A, aufgrund des derzeitigen Ist-Zustandes nicht bereit sind, in das Einkaufszentrum zu gehen. Dazu ist die derzeitige Nachfragesituation nicht ausreichend.
Bürgermeister Dr. Ritz ergänzt, dass der vorhandene Einzelhandel ein wesentlicher Bestandteil der zukünftigen Entwicklung im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt ist.

Anmerkung: Die Planeraussage ist aufschlussreich, die "Nachfragesituation" ist nicht ausreichend. Es gibt nicht die Kaufkraft für diese Anbieter.
Die Aussage von Dr. Ritz über den vorhandenen Einzelhandel ist eine Aussage, der kein Einzelhändler glauben wird.

Herr Günther Koch: Aufgrund der Entwicklung auf dem "Areal Ulrich" sollte generell die Aufstellung von Parkautomaten überdacht werden.

Herr Staedt teilt mit, dass vor Einleitung der Bauleitplanung die wichtigsten Träger öffentlicher Belange um eine Stellungnahme zur geplanten Bauleitplanung gebeten werden. Dies erfolgt bevor die Stadtverordnetenversammlung zu den Aufstellungsbeschlüssen zum Bebauungsplan Nr. 66 und der Änderung Nr. 6 zum Flächennutzungsplan beraten und entscheiden wird.
Herr Hose dankt dem Ausschuss und den Zuhörern für die konstruktiven Beiträge zum Tagesordnungspunkt.
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