Einkaufszentrum Drehscheibe: Umgang mit Planungsänderungen
Am 28. Mai 2018 hat der Projektentwickler Schoofs eingestanden, dass er den Durchführungsvertrag für das von ihm gewünschte Einkaufszentrum nicht erfüllen kann.
Schoofs kann seinen Vertrag mit der Stadt nicht erfüllen
Im Durchführungsvertrag zwischen dem Projektentwickler und der Stadt ist vereinbart, dass bis 31.12.2018 die Bescheinigung der Bauabnahme vorgelegt werden muss.
Dies ist offensichtlich nicht möglich, da sechs Monate vorher noch nicht einmal eine Baugenehmigung vorliegt.
Damit wird der Durchführungsvertrag von Schoofs zum Jahresende nicht erfüllt werden.
Der Durchführungvertrag (1) ist zusammen mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (2) und dem Bebauungsplan (3) der vorhabenbezogene Bebauungsplan.
In einem solchen Fall sagt das Gesetz, Bundesbaugesetzbuch, §12. Abs. 6:
"Wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der Frist nach Absatz 1 durchgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben".
Der Verwaltungsgerichtshof München sagt dazu in seinem Beschluss vom 15.09.2015 – 1CS 15.1536
Bereits nach dem Wortlaut dieser Vorschrift („soll“) stellt sich die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Regelfolge der nicht fristgerechten Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplans dar.
In diesem Fall besteht die Interessenidentität von planaufstellender Gemeinde und planbegünstigtem Vorhabenträger […] nicht weiter fort. "
Im Durchführungsvertrag vereinbarten die Stadt Homberg und der Projektentwickler Schoofs (Vorhabenträger) ein Frist, in der der Bau fertig gestellt werden muss. Dabei liegt es in der Verantwortung des Vorhabenträgers Schoofs, die notwendige Zeit richtig einzuschätzen oder ggf. Bauabschnitte zu definieren und dafür die Fristen festzulegen. Die Frist festzulegen ist ein wesentlicher Punkt im Durchführungsvertrag und damit im vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Dazu Prof. Dr. Michael Krautzberger: Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12BauGB, Bonn/Berlin
Der Durchführungsvertrag kennzeichnet den vorhabenbezogenen Bebauungsplan als ein auf baldige Durchführung angelegtes Instrument. Der Durchführungsvertrag muss in erster Linie und unbedingt eine Verpflichtung zur Verwirklichung der im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichneten Vorhaben und ihrer Erschließung enthalten
Zu der Möglichkeit für Bauabschnitte Fristen festzulegen, schreibt Prof. Krautzberger:
Jedoch wäre es rechtlich unzulässig, die Realisierung weiterer Bauabschnitte von der erfolgreichen Vermarktung oder von der Rentabilität der in den ersten Bauabschnitten erstellten Teilbauvorhaben abhängig zu machen.
Projektentwickler Schoofs argumentierte, dass er erst jetzt die erforderlichen Mietverträge habe. Die Verzögerung beruht also darauf, dass Schoofs beim Abschluss des Durchführungsvertrags noch keine gesicherte Finanzierung vorweisen konnte. Dies wusste Schoofs, hatte aber trotzdem den Fertigstellungstermin Ende 2018 als realistisch eingeschätzt. Wenn er diese vereinbarte Frist nicht einhalten kann, ist das sein Verschulden, es ist sein Geschäftsrisiko.
Zwei Gebäude des bisher gültigen Bebauungsplans sollen nicht mehr gebaut werden. Damit tritt eine weitere wesentliche Veränderung des Vorhabens ein, wie es mit der Stadt vereinbart wurde. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan muss das Vorhaben auch so wie vereinbart umgesetzt werden. Was anderes ist es, wenn die Stadt einen Bebauungsplan aufstellt, dann besteht nicht diese Verpflichtung. Als Beispiel sei das Holzhäuser Feld genannt, wo heute noch zahlreiche Bauplätze frei sind.
Der bisherige Durchführungsvertrag kann nur aufgehoben werden. Ein neuer Durchführungsvertrag müsste vorab rechtsgültig abgeschlossen werden. Dazu gehört, dass die Stadtverordneten diesen einsehen könne. Erst wenn sie den Vertrag kennen, dürfen sie über den Bebauungsplan beschließen.
Diese Rechtslage ignoriert Bürgermeister Dr. Ritz wenn er erklärt, es handele sich nur um geringfügige Planänderungen. Er verschweigt eine erhebliche Planänderung, die sich auf das städtische Umfeld auswirkt: die zweite Warenanlieferungsstelle im Bindeweg.
Stattdessen wurden in der gemeinsamen Sitzung von Bau- und Haupt- und Finanzausschuss nur Verschiebungen im Sortiment dargestellt, die lediglich 4,7 Prozent ausmachen würden und deshalb als geringfügig anzusehen seien.
Täuschungsmanöver
Diese Vorgehensweise kann als gezieltes Täuschungsmanöver angesehen werden. Umgangssprachlich würde man das als Betrug bezeichnen, Betrug an den Stadtverordneten und an den Bürgern. Nutznießer wäre der Projektentwickler.
Diese Einschätzung wird verständlich durch die Formulierung der Beschlussempfehlung des Magistrats, die mit der Sitzungseinladung zusammen im Ratsinformatiossystem öffentlich nachzulesen ist.
Beschlussvorlage SB-44/2018 2. Ergänzung
d) Beschlussvorschlag:
Der Magistrat wird beauftragt,
den vorgestellten Abweichungen von den Festsetzungen bezüglich der kundenwirksamen Flächen und der Verkaufsflächen sowohl in Gänze als auch bezüglich der Sortimente zuzustimmen.
Der Magistrat wird beauftragt,
einer Änderung des Durchführungsvertrages hinsichtlich der durch den Projektentwickler erbetenen Verlängerung der Fertigstellungsfrist um zwei Jahre zuzustimmen.
Der Magistrat wird beauftragt,
zielorientierte Verhandlungen mit dem Projektentwickler hinsichtlich der Gestaltung entlang der Kasseler Straße zu führen und das Verhandlungsergebnis der Stadtverordnetenversammlung zur Entscheidung vorzulegen.
"Gestaltung entlang der Kasseler Straße" erscheint wie eine Ablenkung. Der Magistrat soll zielorientierte Verhandlungen führen. Gibt es auch "nicht zielorientiert" Verhandlungen?
Die erneut geplante Warenanlieferung im Bindeweg wird nicht zum Thema gemacht.
Der Bürgermeister will mit diesem Beschluss eine Blankovollmacht haben. Die kann schon rechtlich nicht gegeben werden, weil das Planungsrecht der Stadtverordnetenversammlung vorbehalten ist. Würden die Stadtverordneten dem Beschlussvorschlag folgen, würden sie sich selbst entmächtigen und zu einer Marionette in der Hand von Magistrat und Bürgermeister erklären.
Wenn der Magistrat die Entscheidungsvollmacht bekäme, würden vom Magistrat getroffenen Beschlüsse wohl auch nicht rechtswirksam sein, da solche Beschlüsse nur von den Stadtverordneten getroffen werden dürfen.
Schon die Abwassersatzung 2014 war nicht rechtswirksam zustande gekommen, weil das Magistratsmitglied Jürgen Kreuzberg einen Stadtverordnetenbeschluss mit seiner Unterschrift und dem Dienstsiegel bestätigte, der zu dem Zeitpunkt gar nicht vorlag.
Wollen sich die Stadtverordneten zu Komplizen machen lassen?
Es liegt jetzt an den Stadtverordneten, ob sie sich zu Komplizen machen lassen wollen. Die Aussagen von Schoofs haben sich über die ganze Zeit unzutreffend erwiesen. Von den neuen Aussagen ist auch nichts anderes zu erwarten – oder gibt es Hinweise, dass die Aussagen jetzt ehrlicher sind? Das Verschweigen der neuen Anlieferung zeigt, diesem Projektentwickler ist nicht zu trauen und auch nicht Dr. Ritz, der von nur geringfügigen Änderungen spricht.
siehe auch:
Der Traum vom Einkaufszentrum und die harte Wirklichkeit
Die Interessen von Schoofs können nicht die Interessen der Stadt sein
Stadt schweigt zu Schoofs EKZ-Planung
Dr. Ritz: „Nur geringfügige Abweichungen“
Schoofs erklärt seine Planung
Was darf im Einkaufszentrum verkauft werden?
